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集眾人之智,破解資源性資產管理難題 ——集團2021年度資源性資產專題會議研討成果綜述

發布日期:2022/1/3 16:00:30   |   瀏覽次數:1668   來源:祝高玲/集團企管部

一、物業經營提升

(一)改造物業的選取標準

符合以下部分情況時,可考慮進行物業改造:

1.物業老舊。物業外觀、內部老舊、破損嚴重。

2.安全隱患。物業存在較大的安全隱患。

3.市場基礎。物業周邊具有產業聚集,或人流量密集的市場基礎,改造有利于提升對租戶的吸引力。

4.空置。物業空置時間較長,出租難度大。

5.物業集中度?蓛炏瓤紤]相對集中的物業,改造效果更明顯。

6.預期收益。經改造后,預計租賃運營收益的提升空間較大。

(二)物業改造的定位

在確定物業改造定位時,應做好以下工作:

1.市場調研。做好物業改造項目的市場調研,形成可研報告。

2.改造定位。根據物業周邊環境,選取適宜的業態。

3.建筑現狀。評估物業自身建筑條件(如結構、承重等),必要時邀請專家參與。

4.政府政策。綜合考慮物業所在片區的政府發展規劃、產業引導政策等,改造定位應與其相匹配。

(三)物業改造的具體措施

1.規劃設計方案。深入分析目標客戶的需求,做好建筑的規劃設計方案。

2.項目管理:

1)報批報建。依照規定,做好建造工程的報批報建工作。

2)采購招標流程。嚴格按照規定,選聘適合的施工單位。

3)工程施工。項目經理負責做好工程管理工作,重點保障工程進度、建筑質量、裝修效果等符合要求。

4)安全生產。做好施工現場的安全生產管理。

5)費用控制。嚴格控制相關的費用支出。

3.老租戶搬遷。做好老租戶的溝通協調,擬定搬遷方案。

4.資金安排。提前考慮項目整體資金安排,保持良好的流動性;在物業改造期間,綜合考慮租金損失、改造成本,及其他運營費用。

5.運營管理。提前搭建運營管理機制,組建團隊。

6.客戶儲備。提前做好招租工作,儲備客戶。

7.其他注意事項:

1)主體拆除階段,重點加強對現場施工安全工作的巡視、檢查,定期對主體結構進行監測,檢查結構構件是否存在裂縫、位移、沉降等安全隱患。

2)加固施工階段,重點做好開工前對設計圖中技術標準、施工方案的審核工作,對進場材料、結構配件進行檢查、驗收。

3)裝修階段,重點做好裝修效果及細節的管控工作,通過圖紙標準管理、材料、裝成品加工機械化管理、現場可視化管理、施工現場整潔化管理,對裝飾施工進行精細化管理。

(四)物業改造效果的評價維度

1.經濟效益。改造前后,物業租金收益的增長率、投資回報期等。

2.安全隱患。通過改造,消除物業存在的安全隱患。

3.物業形象。改造后,物業外觀、內部設施設備煥然一新,物業形象得到提升。

4.企業品牌。部分物業改造后,冠以企業名稱,能夠擴大企業品牌影響力與美譽度。

5.客戶滿意度。改造后的物業定位、內部規劃與設計、設施設備、精美裝修等,能夠滿足甚至超出顧客的期望,提升客戶滿意度。

6.人文關懷。優秀的建筑規劃設計,能夠與周邊環境、風格相配套,體現出綠色、生態、人文的建筑特色,提升物業居住、使用的舒適度,提高建筑及周邊環境的格調,進而產生較好的社會效益。

二、空置物業處置

(一)空置物業的預警機制

1.租賃系統預警。在租賃系統上設置空置物業的自動預警功能,當合同到期前3個月時,手機APP“云資管”自動提醒;從租賃信息系統導出《物業租賃狀態表》,列明所有空置物業名稱、空置時長。

2.定期會議提醒。定期組織租賃工作會議,研究空置物業招租進展,布置工作要求。

3.承租方狀態跟蹤。定期進行租賃后巡查工作,關注承租方租金繳交及經營狀況,在出現租金繳納明顯不及時、經營活躍度下降(工作人員、用電量、用水量、出貨量銳減)等情形時,加強研判,提前做好預案。

4.宏觀經濟環境和政策變化。當宏觀經濟形勢、國際貿易政策發生變化,或國家政策對某個行業(例如P2P金融、在線教育)產生較大負面影響時,應特別關注該類承租方。

5.同片區物業租賃情況。若片區內同類型物業承租方出現較多退租、逃租現象時,應對片區進行排查。

(二)空置物業形成的主要原因分析

1.物業現狀老舊。集團老舊物業占比較大,部分物業內部設施陳舊、老化。

2.承租方經營狀況不佳。宏觀經濟下行,承租方經營受到較大的負面影響,影響承租能力。

3.市場競爭加劇。租賃市場競爭激烈,新入市物業數量多,造成片區物業供大于求。

4.租賃價格偏高。在租賃市場下行時,未能隨行就市,招租價格不降或有所上升,缺乏市場競爭力。

5.經營能力有所不足。部分物業受限于經營管理能力等因素,未能及時通過轉換經營用途等方式實現出租。

(三)空置物業處理的主要措施

1.拓展招租渠道,加大招租力度。

1)委托各物業管理處、公告欄等發布招租信息。

2)通過微信朋友圈、老客戶介紹、人脈等方式,發布招租信息。

3)通過知名網站、微信公眾號招租,也可考慮在豆瓣網、抖音等新媒體進行招租。

4)商業綜合體可舉辦有品質的熱點活動,開展線上、線下推廣活動進行宣傳。

2.委托中介。委托有資質的地產中介或者商業代理公司招租,借助各大地產中介平臺在網絡、門店推廣。

3.提前招租。提前開展續租溝通、公開招租等工作,盡量縮短物業空置期。

4.物業改造更新。根據市場需求,可考慮分割物業出租,老舊寫字樓、住宅等重新裝修,改善物業狀態及配套措施等方式,提升物業出租率。

5.定期調整租賃價格。建立租賃市場調研機制,認真落實租賃市場價格的調研工作,制訂與市場大致接軌的租賃價格體系。

6.提升服務質量。加強物業的租后管理,不斷提升安全、衛生條件,提升客戶滿意度;加強與優質租戶的溝通聯系,關心并及時解決租戶的合理訴求。

7.建立激勵約束機制。將招租工作成果納入相關工作人員的績效考核體系,充分調動一線業務人員的經營責任心和積極性。

(四)解決空置物業的注意事項

1.加強新租戶的背景調查。同等條件下,優先選擇租賃實力較強、業務及住所相對穩定的租戶。

2.程序合規。物業長期空置后實現出租的,也應履行公開招租等流程。

3.注重安全生產管理。經考察,對于可能存在安全隱患的租戶,在引入時應慎重。

4.注意平衡區域內的價格體系。在商業運營中,同區域的物業,在空置后降價引入新租戶時,應注意平衡內部價格體系,可靈活采取保密協議、租金打折等多種方式。

5.關注租賃業態。盡量避免引入與業態不符的租戶,影響片區經營環境。

三、違規二房東處理

(一)違規二房東的界定標準

滿足以下一項條款,并結合實際情況,可認定為違規二房東:

1.合同承租方與實際使用方主體不一致,且兩者之間不存在股權、戶籍關系。

2.未經業主同意,擅自轉租給第三方。

3.以牟利為目的的簡單轉租行為,例如,采取賺取差價、虛增租賃面積等方式。

(二)如何發現違規二房東

1.加強租后巡查,并注意是否存在以下情形:

1)物業內部結構、設施發生變化,例如物業分割或明顯劃分為不同區域。

2)觀察室內布局與陳設,判斷物業經營業態與承租方是否一致。

3)觀察門口招牌、室內懸掛的營業執照、公告文件落款等資料,與承租方是否一致。

4)觀察電梯間廣告、指引標語等信息,與承租方是否一致。

2.現場調查:

1)問詢物業管理公司,水電費、物管費繳交主體是否發生變化。

2)直接問詢物業實際使用方?煽紤]向員工(非老板)咨詢;若發覺物業使用方與承租方不一致,可進一步問詢租賃方、租賃時間、價格等關鍵信息。

3)問詢周邊商戶/住戶,該物業的使用方信息。

(三)如何防范違規二房東

1.公開招租信息,規范招租流程。 “陽光是最好的消毒劑”,公開招租信息,充分挖掘客戶;招租過程公平公正,避免牽連內部利益,以企業經營利潤最大化為原則確定承租方。

2.租賃價格市場化,合理定價。參考中原評估價及企業市場調研價格,綜合評估后合理定價;避免因租賃價格偏離市場價格,帶來尋租空間。

3.建立健全工作機制。進一步完善制度中關于二房東的工作條款,包括但不限于:租戶背景調查、租后巡查、發現違規二房東后處置措施、建立激勵約束機制等。

4.完善合同條款?紤]在合同中規定不得私自轉租,以及發生轉租違約行為后的處理條款,例如:業主可單方面解約、可與實際承租方直接簽約、沒有裝修補償等。

5.增設承租方背景調查。多渠道了解意向承租方的背景情況,包括經營范圍、經營狀況、物業用途等,盡量排除不具有租賃實力的意向承租方,降低轉租風險。

6.加強租后管理。加強物業巡查,定期了解租戶經營情況;加強租戶的日常管理,包括定期檢查租戶有無轉租,同時對其他不規范行為進行糾正和整改。

7.建立約束機制。層層落實內部管理人員的職責,當出現違規二房東(且非自查發現)時,應根據相關制度,追究內部工作人員是否存在失職、違規等方面的責任。

(四)處理違規二房東的有效措施

1.掌握轉租情況,固定證據。在調查發現存在轉租可能性時,第一時間保留相關證據,例如:轉租物業照片、實際承租方經營標識、轉租合同、物管費繳交憑證等。

2.研究合同條款,制訂處理方案。仔細研讀合同條款,必要時請公司法務參與,共同制訂處理方案,列明處理步驟。

3.與關聯方正式接洽,做好談判溝通。正式采取強制措施或法律手段前,與承租方、實際使用方進行充分溝通,爭取平等協商、妥善解決;在理解各方訴求的基礎上,力爭提出合法合理的解決方案;注意談判技巧。

4.視情況采取必要的強制措施。根據實際情況,可考慮采取停水、停電等措施,但需要提前做好預案。

5.考慮采取法律訴訟。根據具體情況,請公司法務介入,評估采取法律訴訟的路徑及具體措施。

6.內部支持與協同。解決違規二房東的工作,一般較為復雜、困難,公司領導的重視,業務與法務的協同,工作任務層層分解與督促等,對工作成果至關重要。

(五)處理違規二房東的注意事項

1.合法合規。研讀合同條款及相關法律法規,制訂工作方案及具體措施;請公司法務評估,堅持合法合規。

2.敢于碰硬。清退工作涉及到違規二房東的切身利益,公司領導及工作人員需要團結一致,拿出勇于擔當、敢于碰硬的氣魄。

3.避免發生群體事件、維穩事件。在溝通、談判中堅持理性、耐心,注意控制情緒。

4.設置合理的工作程序。在實踐中,結合具體情況實施工作程序:主要有事前溝通、發函、談判、提出解決方案、部分強制性措施(或有)、訴訟(或有)等。

5.保障工作人員的人身安全。要提前考慮可能存在的激烈沖突情形,做好工作預案,保障工作人員的人身安全。

 

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